Cuestiones Legales sobre Compra Venta

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¿Qué puedo hacer si no deseo continuar siendo copropietario de una propiedad en España y el otro/s copropietario/s no acepta llegar a un acuerdo?

En este caso, usted puede emprender acciónes legales contra el otro u otros copropietarios con el fin de enajenar la propiedad mediante subasta una vez que dicha propiedad resulte valorada por un tasador oficial. Cada copropietario percibirá el beneficio de la venta de acuerdo a su respectiva cuota de participación en la propiedad.


¿Qué es un PODER?
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Este documento apodera a una persona designada por usted (normalmente su abogado) para firmar documentos en su nombre. Usted puede firmar este documento en España ante un Notario Público o incluso ante un Notario Público de su país. En este último caso, el Poder debe ser sellado con la Apostilla de la Haya para que pueda ser considerado válido y auténtico en España, si bien siempre hay que comprobar si el país donde se otorga el poder forma parte del Convenio que permite esta forma de legalización de documentos.


¿Qué aspectos deben comprobarse previamente a la adquisición de una vivienda?

En efecto, con carácter previo a la firma de cualquier documento obligacional, es preciso realizar una investigación destinada a averiguar o confirmar determinados aspectos como la titularidad del inmueble, la posible existencia de cargas o gravámenes sobre el mismo (hipotecas, embargos, servidumbres, etc.), su situación posesoria (si existen o no ocupantes),la sujeción a algún régimen especial (por ejemplo V.P.O.), la existencia de posibles deudas pendientes tales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, cuotas de comunidad de propietarios, suministros, etc..

Independientemente de la información que se obtenga del Registro de la Propiedad correspondiente, el vendedor debe suministrar cierta documentación como por ejemplo copia de la escritura de compraventa, último recibo de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles o certificación del Presidente o Secretario de la Comunidad de Propietarios que acredite estar al día del pago de las cuotas de la Comunidad. En el caso de viviendas de obra nueva, se deberá comprobar: datos de la Promotora y representantes legales, para lo que se podrá consultar al Registro Mercantil correspondiente, concesión de las oportunas licencias administrativas para la edificación, planos de la edificación futura, etc..

¿Qué es el IBI?

Este impuesto local se debe pagar cada año por los dueños de propiedades en España al correspondiente Ayuntamiento en función de la ubicación de la propiedad. Es obligatorio para ambos, españoles así como extranjeros residentes y no residentes.


¿Qué es la Licencia de Primera Ocupación?

Se trata de una licencia expedida por el Ayuntamiento correspondiente, según la cual, usted puede legalmente ocupar su vivienda. Este documento legal significa que todas las condiciones establecidas en la licencia de construcción (Licencia de Edificación) se han cumplido debidamente. Previamente a la expedición de la licencia, el Ayuntamiento tiene que comprobar que el edificio ha sido construido de acuerdo con la licencia de construcción. Es importante tener en cuenta que los suministros de la vivienda no se pueden conectar hasta que se obtenga la licencia de primera ocupación.

¿Cuál es el objeto de la INSCRIPCIÓN registral y catastral al adquirir una vivienda?

El último trámite en la compraventa de una vivienda está constituido por la inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad correspondiente. Dicha inscripción es necesaria para que el comprador quede plenamente protegido en el derecho que ha adquirido, pues sólo si inscribe su derecho en el Registro de la Propiedad será considerado como legítimo propietario frente a terceros. Asimismo, sólo si el comprador inscribe su derecho de propiedad podrá el Banco inscribir la hipoteca que le garantiza la devolución del préstamo.

La inscripción en el Registro proporciona por tanto seguridad jurídica, teniendo en cuenta que las inscripciones registrales gozan de presunción de veracidad y certeza.

Finalmente, la inscripción de la nueva titularidad en la Oficina del Catastro posibilitará que los Impuestos Municipales sucesivos sean girados al verdadero titular.

¿Qué es un contrato de ARRAS? 

Si bien no es preceptivo, viene siendo habitual en el tráfico jurídico la firma de este contrato para vincular a las partes mientras se llevan a cabo los preparativos para la firma de la escritura de compraventa ante Notario. Existen diversos tipos de arras: penales, penitenciales y confirmatorias. Las arras penitenciales, quizá las más conocidas, suponen que en caso de incumplimiento, el vendedor deba devolver lo recibido por duplicado mientras que el comprador pierda lo entregado, si fuera esta parte la que incumpliera su compromiso. Por sus consecuencias legales, se exige que las arras penitenciales estén pactadas expresamente. También se les conoce como arras de desistimiento, ya que permiten desligarse del contrato, si bien con los efectos legales indicados. Las arras confirmatorias son aquellas que se entregan a cuenta del precio total de la compraventa. El empleo del término "señal" en el contrato acompañado de la entrega de una determinada cantidad de dinero, obliga a las partes al cumplimiento de su obligación, pudiendo considerarse dicha cantidad como anticipo o pago parcial del precio de venta.

La cantidad de dinero entregada sirve para confirmar el contrato. Si alguna de las partes incumple, la parte cumplidora puede exigir bien el cumplimiento bien la resolución del contrato con indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. Si no se pacta nada en el contrato de forma expresa, las arras se entienden confirmatorias. Finalmente, las arras penales sirven como garantía del cumplimiento del contrato. Se trata de una penalidad expresamente establecida por las partes para el caso de que se produzca el incumplimiento del mismo, si bien ha de tenerse en cuenta que a diferencia de las arras penitenciales, no permiten desligarse del mismo por lo que la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento.

¿Cómo se tramita una Hipoteca? 

En primer lugar, la entidad financiera en cuestión estudiará su solvencia económica para lo que le solicitará documentación acreditativa, procederá a la tasación del inmueble y comprobará la situación registral del mismo. Si su solicitud resulta aceptada comenzarán los preparativos para la firma. La entidad financiera deberá facilitarle por escrito la siguiente documentación: En primer lugar, la denominada Oferta vinculante: Es un documento que tiene una vigencia limitada en el tiempo desde la fecha de su emisión y que contiene los principales elementos del préstamo: Importe y forma de entrega del préstamo, Amortización (número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, implicaciones contractuales de amortizaciones parciales), Interés (nominal, revisiones, índice de referencia para el cálculo), Comisiones aplicables y Otros gastos como tasación del inmueble, Notario, Registro de la Propiedad.

Por otra parte, antes de firmar la escritura de préstamo hipotecario ante Notario, la entidad financiera le entregará la denominada Minuta o Borrador de escritura de préstamo hipotecario. Dicho borrador es la propia futura escritura impresa en papel no timbrado, lo que permite efectuar las modificaciones o consultas que correspondan así como comprobar que se han respetado las condiciones establecidas en la Oferta Vinculante. Finalmente, se procede a la firma ante el Notario del préstamo hipotecario. En la práctica, la firma suele realizarse al mismo tiempo que la firma de la escritura de compraventa para la que se solicita el préstamo hipotecario, bien conjuntamente en la misma escritura, bien en protocolos notariales consecutivos. La escritura de préstamo hipotecario refleja los derechos y las obligaciones de la entidad financiera (prestamista) y del cliente (prestatario) y el Notario da fe de la realidad de lo pactado. Una vez firmada la escritura, la misma debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente, normalmente junto con la escritura de compraventa.



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